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日前，國家發(fā)改委新聞發(fā)言人表示，為更好發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，鞏固投資持續(xù)恢復(fù)增長態(tài)勢，下一步將調(diào)動民間投資積極性，規(guī)范推廣政府和社會資本合作（PPP）模式，穩(wěn)妥開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，盤活存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)。
業(yè)內(nèi)專家認為，公募REITs試點的開展將給中國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制帶來重大變革，也將對近年來已被廣泛運用并有大量項目即將步入穩(wěn)定運營階段的PPP模式產(chǎn)生重大影響。PPP與REITs相結(jié)合的融資模式將是解決PPP項目融資難問題、提高PPP項目落地率的重要創(chuàng)新舉措。
“PPP+REITs”有效盤活存量資產(chǎn)
自2014年我國在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域推行PPP模式以來，各地在進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時，基本上都采用PPP模式，并形成了數(shù)量可觀的存量基礎(chǔ)設(shè)施項目，這些PPP項目構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的最大潛在項目群。
云南省財政廳金融合作中心主任楊捷認為，將REITs與PPP結(jié)合，將對PPP產(chǎn)生兩個方面的積極作用：一是豐富PPP模式中的社會投資渠道。通過REITs可募集公眾資金與政府資本一起投資PPP項目，特別是盤活存量項目（如TOT等）。二是豐富PPP退出機制。通過在資本市場發(fā)行REITs產(chǎn)品，為已建成并運營成熟的PPP項目募集資金，可實現(xiàn)前期政府資本和社會資本的退出。
國信招標集團股份有限公司總經(jīng)理金力表示，近年來，各地采用PPP方式建成了大批基礎(chǔ)設(shè)施項目，形成、蓄積了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。通過公募方式發(fā)行具有一定標準化的PPP基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，對拓展PPP項目二級市場，進一步增加PPP資本流動性,完善投資者退出機制將起到促進作用。
專家普遍認為，REITs與PPP模式相結(jié)合，對解決PPP項目融資難、提高PPP項目的流動性、拓寬社會資本交易和退出機制、激發(fā)社會資本參與PPP項目熱情等具有積極意義。同時，PPP項目借助REITs，能夠從名股實債向真正的權(quán)益融資轉(zhuǎn)變，達到服務(wù)實體經(jīng)濟、防范化解地方債務(wù)風(fēng)險的目的。
破解“PPP+REITs”模式中存在問題
隨著大量PPP項目逐步建設(shè)完工進入穩(wěn)定運營期，探索如何通過“PPP+REITs”有效盤活存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，具有非常重要的現(xiàn)實意義。不過，目前PPP項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品仍存在一些需要解決的問題。
北京中澤融信管理咨詢有限公司總經(jīng)理趙仕坤表示，首先，根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目的要求，PPP項目發(fā)行REITs產(chǎn)品受諸多條件限制。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點要求項目以使用者付費為主，主要由市場化運營產(chǎn)生或已產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流且不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。而目前全國PPP綜合信息平臺內(nèi)絕大多數(shù)項目為政府付費或可行性缺口補助模式，使用者付費項目較少，并且大多數(shù)仍處于建設(shè)或運營初期。不過，考慮到上交所與深交所的PPP項目ABS管理辦法都允許政府付費計入項目收入，未來基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式落地仍有可能使大量PPP項目受益。
其次，PPP項目發(fā)行REITs產(chǎn)品的投資回報率可能難以獲得市場青睞。公開數(shù)據(jù)顯示，過去20年間，北美和歐洲REITs市場的年化總回報率都在8.8%左右。目前如果簡單以PPP項目協(xié)議所體現(xiàn)的投資回報率進行衡量，PPP項目發(fā)行REITs產(chǎn)品要達到該收益水平還存在難度。
最后，發(fā)行REITs產(chǎn)品面臨的稅務(wù)問題也值得關(guān)注。REITs產(chǎn)品的運作過程通常可劃分為設(shè)立環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)和退出環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)均有相應(yīng)的應(yīng)稅行為發(fā)生。稅負集中在設(shè)立環(huán)節(jié)的土地增值稅，轉(zhuǎn)讓層面原始權(quán)益人的所得稅、契稅，運營層面企業(yè)所得稅等較大稅種上，且可能存在多重收稅的問題。從國外發(fā)展情況來看，較為成熟的REITs產(chǎn)品均具有較大力度的稅收優(yōu)惠和基于稅收的金融創(chuàng)新，基本避免了設(shè)立、運營和處置層面多重征稅的問題。
中鐵（上海）投資集團有限公司總經(jīng)理劉新平認為，PPP項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品應(yīng)關(guān)注以下三方面內(nèi)容：
一是要關(guān)注公募REITs的稅收政策。稅收政策既會影響社會資本方發(fā)行REITs的積極性，又會影響投資者購買基金的積極性。
二是要關(guān)注原始權(quán)益人基金份額的戰(zhàn)略配售政策。公募REITs解決了社會資本方當前面臨的最大痛點，即通過真正的權(quán)益性融資，盤活存量，實現(xiàn)投資退出，實現(xiàn)滾動投資。但如果要求原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售的比例過高，其通過發(fā)行REITs實現(xiàn)的回收投資大部分又參與了戰(zhàn)略配售，勢必會影響原始權(quán)益人發(fā)行REITs的積極性。因此，有必要合理設(shè)置原始權(quán)益人參與REITs的戰(zhàn)略配售比例及持有期限。
三是要關(guān)注基金管理人的運營管理能力。基金通過ABS和項目公司穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)后，基金管理人將承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施后續(xù)的運營管理責(zé)任。
楊捷也認為對于PPP項目發(fā)行REITs產(chǎn)品，應(yīng)給予必要的稅收優(yōu)惠待遇。此外，應(yīng)明確資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策。因為PPP項目基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)一般歸屬于政府方，項目公司只有特許經(jīng)營權(quán)，而資產(chǎn)證券化要求原始權(quán)益人對資產(chǎn)擁有所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)，如果社會資本為國有企業(yè)的，可能涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等程序。目前國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策與流程尚未明確，不利于基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)的有序轉(zhuǎn)讓，也難以準確估價。建議完善進入運營階段的PPP基礎(chǔ)設(shè)施項目及存量資產(chǎn)的政策性規(guī)定。
積極推廣公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品
為更有效發(fā)揮市場作用，國家發(fā)改委今后將不斷完善支持社會資本參與政策，吸引民間資本參與市政、交通、生態(tài)環(huán)境、社會事業(yè)等補短板領(lǐng)域建設(shè)。在實際操作層面，中國建設(shè)銀行建銀工程咨詢有限責(zé)任公司山東分公司總經(jīng)理尹昱從金融機構(gòu)的角度給出建議。他認為，推廣基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品離不開商業(yè)銀行的配合和參與。
一方面，公募基礎(chǔ)設(shè)施投資基金的募集需要銀行代銷端做好宣傳，在利率下行期，基金募集的難度較小，但對于REITs這種復(fù)雜的產(chǎn)品，銀行要協(xié)助做好投資者培育，可針對那些接受基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)投資風(fēng)險、偏好長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的客戶進行精準營銷。
另一方面，商業(yè)銀行作為公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的基金托管人，要代表基金持有人的利益保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理人的日常投資運作。此外，權(quán)益型REITs要取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)，要求基礎(chǔ)設(shè)施項目的股權(quán)、收益權(quán)及其他任何權(quán)益不能設(shè)置抵押、質(zhì)押，而一些項目的收費權(quán)質(zhì)押在貸款銀行，這也需要原始權(quán)益人與貸款銀行做好溝通，做好相關(guān)償債安排、解除抵質(zhì)押。
同時，商業(yè)銀行投行部門要積極研究權(quán)益型REITs，總結(jié)在銀行間債券市場發(fā)行公募房地產(chǎn)信托投資基金類REITs產(chǎn)品的經(jīng)驗，為承銷公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品創(chuàng)造條件；應(yīng)積極探索像給上市公司貸款一樣對REITs給予資金支持，使得REITs可以利用適度的財務(wù)杠桿提高整體收益和分紅。