一圖讀懂鄉(xiāng)村振興項目實施流程！

鄉(xiāng)村現(xiàn)有土地、房屋、產(chǎn)業(yè)、自然人文等資源，和所在區(qū)位、經(jīng)濟、社會等內(nèi)外部基本條件，決定了項目地開發(fā)的核心導(dǎo)向。

鄉(xiāng)村項目開發(fā)條件6大清

根據(jù)上述一、清查開發(fā)條件中的

1)經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)；

2)土地資源基礎(chǔ)；

3)區(qū)位交通基礎(chǔ)；

4)泛旅游業(yè)資源；

5)農(nóng)業(yè)影響因素；

6)鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施等六大項基礎(chǔ)條件的清查，我們能對鄉(xiāng)村項目建設(shè)所需的核心條件作出基本的細化判斷，而鄉(xiāng)村項目是否具備開發(fā)價值，也應(yīng)根據(jù)上述的資源及條件清查，做出綜合性的判斷。

總體而言，可以根據(jù)如下4大基礎(chǔ)判斷標(biāo)準(zhǔn)，來衡量項目地是否更具發(fā)展優(yōu)勢。

a)是否具備特色產(chǎn)業(yè)及發(fā)展優(yōu)勢 

鄉(xiāng)村項目打造的成功關(guān)鍵在于能夠創(chuàng)造長足、健康的經(jīng)濟效益，因而具備一定特色產(chǎn)業(yè)的村鎮(zhèn)，或具備優(yōu)良的資源、管理、環(huán)境、人才、文化、技術(shù)等方面的優(yōu)勢的村鎮(zhèn)，更加具備發(fā)力基礎(chǔ)，能夠相對容易地通過產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，形成具有本地區(qū)特色及核心市場競爭力的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)集群。

b)是否具備閑置土地及房屋資源 

通常來看，“空心村"或新村搬遷之后的廢棄舊村往往具備更便捷的開發(fā)條件，因為閑置的農(nóng)宅、土地等資源更容易進行資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，這將大大減少項目前期的工作難度。而未來鄉(xiāng)村項目的成功打造，將既有利于避免閑置資源的浪費，又能使得偏僻、廢置、無人居住的村落煥發(fā)新生。

c)是否具備有利的區(qū)位交通條件 

不論是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、結(jié)構(gòu)化升級調(diào)整，還是農(nóng)旅融合，都需要項目地具有優(yōu)良的區(qū)位和交通條件，好的區(qū)位和交通代表了好的市場對接性和通達性，不僅有利于農(nóng)副產(chǎn)品的貿(mào)易與流通，還有利于旅游市場的開拓與穩(wěn)定發(fā)展。

d)是否具備優(yōu)良生態(tài)及村落風(fēng)貌 

鄉(xiāng)村項目打造需要“三生空間優(yōu)美”，三生即生產(chǎn)、生活、生態(tài)。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、鄉(xiāng)土風(fēng)味濃郁、建筑風(fēng)貌獨特的村落，具備天然的、原生態(tài)的、保存良好的鄉(xiāng)土氣息、村落格局和建筑風(fēng)格，能夠稱為項目“三生空間"打造的重要載體。

[1] 設(shè)定發(fā)展目標(biāo) 

a)定位邏輯：

b) 目標(biāo)解析：

根據(jù)資源、開發(fā)綜合條件、開發(fā)價值判斷設(shè)計合理的總體戰(zhàn)略定位，將特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游業(yè)融合發(fā)展、生態(tài)可持續(xù)發(fā)展、鄉(xiāng)村社會生活提質(zhì)升級、鄉(xiāng)村文化傳承與自信樹立作為進行通盤考量，理性確定最大的而又最科學(xué)的發(fā)展野心。

[2] 選擇開發(fā)方向 

鄉(xiāng)村項目6大開發(fā)備選方向

01確定開發(fā)主體

1) 村集體統(tǒng)一整合開發(fā) 

開發(fā)邏輯：村集體通過成立專業(yè)合作社，以自籌資金的形式，將村里閑置土地及房屋等資產(chǎn)流轉(zhuǎn)過來，進行統(tǒng)一的整合開發(fā)。

2) 村集體與專業(yè)旅游公司共同開發(fā) 

開發(fā)邏輯：村集體與專業(yè)的旅游開發(fā)公司合作，引入外來資金，對村里的閑置資產(chǎn)進行統(tǒng)一流轉(zhuǎn)、整合開發(fā)與專業(yè)運營。

02盤活閑置資源

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)是獲取鄉(xiāng)村土地、房屋等資源的主要途徑，是促進城鄉(xiāng)要素流動的有效手段，也是鄉(xiāng)村項目開發(fā)必須考慮的首要問題。

農(nóng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有利于美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展，有利于幫助農(nóng)民增收。鄉(xiāng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能夠喚醒沉睡的閑置資產(chǎn)，發(fā)揮資產(chǎn)價值，進而實現(xiàn)一定收益。

1)  資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì) 

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是農(nóng)民資產(chǎn)的使用權(quán)出租。當(dāng)代鄉(xiāng)村體系中，許多農(nóng)民由于出外務(wù)工等原因離開本鄉(xiāng)、本鎮(zhèn)，造成擁有的土地、房屋等資產(chǎn)閑置浪費，土地、房屋等資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)得不到有效體現(xiàn)。

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，就是在資產(chǎn)所有權(quán)不變的情況下，通過出租其使用權(quán)來實現(xiàn)閑置資產(chǎn)的價值。即資產(chǎn)的所有權(quán)的權(quán)屬不變，依然歸農(nóng)民所有，而流轉(zhuǎn)只是將其資產(chǎn)的使用權(quán)進行出租、出讓，農(nóng)民作為資產(chǎn)的所有者，可以租金、分紅等方式獲取收益。

2) 資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵 

資產(chǎn)能否順暢流轉(zhuǎn)很大程度上取決于承租方的務(wù)農(nóng)效益，因而，只有在充分尊重農(nóng)民意愿的條件下，保障長足的經(jīng)營效益，才能確保項目有能力兌現(xiàn)其對農(nóng)民租金承諾及分紅利益，才能夠讓農(nóng)民自愿參與到資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)中來。

3) 資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的形式 

[ a | 出租 ]

出租是在一定期限內(nèi)，農(nóng)戶與承租方之間的資產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即農(nóng)戶作為出租方，自愿將全部或部分資產(chǎn)的一定期限內(nèi)的使用權(quán)出租給承租方，承租方支付農(nóng)戶固定的收益。承包期限一般由雙方協(xié)商確定，最長不超過承包合同的剩余期限。

流轉(zhuǎn)步驟一般為村集體統(tǒng)一收購（收回）閑置資產(chǎn)；農(nóng)戶在獲得一次性補償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權(quán)；承租人和村集體協(xié)商租賃價格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。

[ b | 入股 ]

農(nóng)戶將全部或部分資產(chǎn)的使用權(quán)作價為股份，與投資者的投資共同組成一個公司或經(jīng)濟實體，參與股份制或股份合作制經(jīng)營，分紅以入股的資產(chǎn)使用權(quán)為依據(jù)，按經(jīng)營效益的高低確定股紅數(shù)額。

[ c |轉(zhuǎn)包 ]

土地承包方將全部或部分承包地的使用權(quán)包給第三方，轉(zhuǎn)包期限由雙方協(xié)商確定，但不得超過土地承包合同的剩余期限，且轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。

[ d | 出讓 ]

取得一定量的土地補償后放棄土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的形式。這種多是因公路、橋梁、公共設(shè)施、城鎮(zhèn)建設(shè)、工商業(yè)發(fā)展等建設(shè)用地的需要，被政府征用土地的部分。這部分被征用了土地的農(nóng)民，在按有關(guān)規(guī)定獲得資金補償后，就將土地使用權(quán)交給發(fā)包方或當(dāng)?shù)卣瑥亩俎D(zhuǎn)交給建設(shè)方，承包方對這部分土地的使用權(quán)即行終止。

03系統(tǒng)規(guī)劃開發(fā)

1) 5大基本開發(fā)原則

a) 特色鮮明：保持地域、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、風(fēng)貌特色 

b) 文脈鮮活：保持鄉(xiāng)土文化的原生性、鮮活性 

c) 三產(chǎn)融合：統(tǒng)籌區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃保障發(fā)展動力 

d) 宜居宜游：留住生產(chǎn)力，擴大消費吸引力 

e) 活力構(gòu)筑：聚集人氣，防止空村鬼鎮(zhèn)出現(xiàn) 

2) 8大功能分區(qū)設(shè)計

04專業(yè)運營管理

1)  確定運營主體

a) 專業(yè)運營管理公司 

在對閑置資產(chǎn)進行統(tǒng)一整理和開發(fā)的基礎(chǔ)上，可以引進專業(yè)的酒店運營管理公司進行運營管理。這類公司對酒店有著專業(yè)的運營管理理念，可以有效、專業(yè)的管理鄉(xiāng)村酒店，以獲取相應(yīng)的收益。

b) 村集體統(tǒng)一運營管理 

村集體可以通過合作社的形式，對鄉(xiāng)村項目進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。由合作社統(tǒng)一進行結(jié)算，在利益分配上以逐年遞增的形式，為入社的閑置農(nóng)宅合作社農(nóng)戶分配紅利和租金，從而防止惡性競爭。

2) 緊抓運營要點

a) 推動產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 

經(jīng)濟是鄉(xiāng)村振興的命脈，產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的核心抓手，具體運營過程中要注意夯實農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，做好資源、人才、土地、技術(shù)、資金、信息等必要生產(chǎn)要素的配置，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，推動農(nóng)旅融合，有條件的地區(qū)深入推進一、二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融合布局，打好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型攻堅戰(zhàn)。

b)塑造鄉(xiāng)村旅游品牌 

運營管理過程中，有意識地進行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的項目開發(fā)，打造鄉(xiāng)村旅游度假品牌，以完善的運營管理，塑造品牌，并逐漸實現(xiàn)品牌延伸和品牌輸出，在一定區(qū)域內(nèi)進行品牌復(fù)制。

c)充分調(diào)動農(nóng)民積極性 

一方面，讓農(nóng)民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現(xiàn)有居民以及返鄉(xiāng)居民就業(yè)，并積極組織農(nóng)民培訓(xùn)，調(diào)動農(nóng)民的積極性；項目開發(fā)充分利用鄉(xiāng)村現(xiàn)有資源，在力求不改變居民生產(chǎn)生活方式的基礎(chǔ)上，為農(nóng)民帶來收益。

另一方面，讓農(nóng)民真正獲得收益。從農(nóng)民角度出發(fā)，制定切實能夠滿足農(nóng)民利益的相關(guān)政策，進而激發(fā)農(nóng)民參與旅游開發(fā)的熱情。

3) 合理利益分配

 a) 企業(yè)——經(jīng)濟、品牌、戰(zhàn)略投資效益 

鄉(xiāng)村項目的成功開發(fā)建設(shè)，一方面可以獲得應(yīng)的經(jīng)濟回報，另一方面，隨著項目的投資、開發(fā)、運營管理及營銷推廣的系統(tǒng)化運作，會形成自身的度假品牌，在一定的區(qū)域內(nèi)會逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運營模式，通過模式復(fù)制獲取更大的品牌效益。

b) 農(nóng)民——租金、分紅、工資等收入 

鄉(xiāng)村項目中，農(nóng)民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入

c)   鄉(xiāng)村——經(jīng)濟、社會、文化、生態(tài)效益 

鄉(xiāng)村項目的建設(shè)過程中，會同時推進鄉(xiāng)村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動就業(yè)服務(wù)等體系的建設(shè)，推動鄉(xiāng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施升級，使現(xiàn)代、文明的生活方式與農(nóng)村田園牧歌式的傳統(tǒng)生活方式得到有機的融合，促進鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展。